De grootste gebiedsontwikkelaar van Nederland, BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling (BPD), sluit zich aan bij het Netwerk Conceptueel Bouwen. Een unieke stap, omdat naast corporaties, bouwers en toeleveranciers nu ook een ‘pure’ gebiedsontwikkelaar de waarde van conceptueel bouwen onderstreept. Joost Mulder, regiodirecteur bij BPD, legt uit wat conceptuele woningbouw voor BPD betekent en hoe opgedane kennis en ervaring kan bijdragen aan oplossingen voor de woningmarkt.
Middel om tot hoger doel te komen
Conceptmatig bouwen is niet alleen een technische opgave. Het stelt ook andere eisen aan een gebiedsontwikkelaar. Hoe werkt deze manier van ontwikkelen en bouwen, wat kun je ermee en hoe pas je dat vanaf de eerste pennenstreek integraal toe? Joost Mulder is al jaren een voorvechter van conceptmatige woningbouw. Vanuit zijn verleden als ontwikkelaar stond hij aan de wieg van diverse woningconcepten. “Het meenemen van woningconcepten bij de start van een gebiedsontwikkeling is een goede manier om efficiënter te werken, de betaalbaarheid van woningen mogelijk te maken en om duurzamer te bouwen. Ik zie het als een middel om een hoger doel te bereiken: een aantrekkelijke, snelle, duurzame en betaalbare oplossing voor de enorme woningbouwopgave die we hebben. Daar kunnen wij met onze staat van dienst en schaalgrootte een grote rol in spelen.”
Joost Mulder, regiodirecteur bij BPD en Olga Görts-Van de Pas van het NCB.
Niet onervaren
Helemaal nieuw is het niet voor BPD. Zo’n 20-30% van de woningbouwprojecten wordt al met innovatieve woningconcepten ontwikkeld en gebouwd. ‘We hebben de sleutel in handen om die aantallen te verhogen. Dat betekent ook iets voor onze autonomie. Als gebiedsontwikkelaar moeten we deze denkwijze nog beter integreren in onze processen. De keuze voor een woningconcept moet passen bij onze plannen. Aan ons de taak om al vroeg in het proces bij gemeenten en corporaties eventuele hobbels weg te nemen. Wij zijn aan zet om de vraag anders te formuleren. Alleen met elkaar kunnen we ervoor zorgen dat iedereen toegang heeft tot een betaalbare woning en dat we tegelijkertijd kwalitatieve wijken maken waar het comfortabel wonen is.
Om industrieel en systematisch te werken, moeten in de beginfase van een gebiedsontwikkeling andere beslissingen worden genomen. “Daar hebben we al veel lessen uit getrokken bij eerdere projecten. Door goed aan de voorkant een bij de opgave passend woningconcept te selecteren kunnen we beter inspelen op de lokale vraag. Is circulariteit belangrijk? Snelheid? Bouwen voor starters? Het draait om het maken van de juiste keuzes.”
BPD ontwikkelt op dit moment 30% serie- en fabrieksmatige woningen in landelijke gebiedsontwikkelingen en heeft daarbij een groeiambitie van 50% in 2026. In het dorp Hoef en Haag (zie foto) in Vianen is 50% van de woningen serie- en fabrieksmatig gerealiseerd.
Verhaal van de plek
“Conceptueel ontwikkelen en bouwen is redelijk goed belegd in onze organisatie, maar het kan natuurlijk altijd beter. We kunnen de kennis en kunde van het netwerk goed gebruiken om een nog betere opdrachtgever te worden. Woningconcepten goed toepasbaar maken in onze projecten vergt nauwe samenwerking. Als er een goede match is, ontstaat er ruimte voor het integraal inpassen van de concepten in de gehele gebiedsontwikkeling.
Volgens Olga Görts - van de Pas is dit een belangrijk punt. “De toegevoegde waarde van BPD zit in ‘Het Verhaal van de Plek’. Als BPD de prestatie-eisen vastlegt op het gebied van woningprogramma, ruimtelijke kwaliteit, gezondheid en bijvoorbeeld circulariteit, dan kan conceptmatige woningbouw veel beter landen op een plek. Dan kunnen vergunningstrajecten een stuk sneller gaan. Het product is al helemaal uitgedacht, dus dat wiel hoeft niet opnieuw uitgevonden te worden. Als BPD wil opschalen, dan kan dat lastig op de traditionele manier. Versnellen en schaalvergroting gaan hand in hand met conceptueel bouwen.”
Aan het stuur
Slechts ‘aanschuiven’ bij het netwerk vindt Joost onvoldoende. Aan het stuur zitten, de koers bepalen, dat is wat hij graag doet. “Om die reden treed ik toe tot het bestuur van het NCB. Ik geloof zelf in conceptueel bouwen en maak graag verbindingen. Ik wil dit in ons werkveld verder normaliseren. Dat ligt mij en daar maak ik me hard voor. Woningconcepten zijn nog vaak ontwikkeld vanuit prijs en technologie en het heeft in sommige gevallen nog een hoog ‘aannemers gehalte’. Ik denk dat de leden conceptaanbieders op het gebied van waardecreatie juist weer veel van ons kunnen leren.”
Taakvolwassen
“Mijn pleidooi is dat we elkaar nóg eerder in het proces moeten opzoeken. Wat moeten we allemaal rond het woning concept organiseren om de maximale kwaliteit en klantwaarde te krijgen? Dat gaat over houding, gedrag en over elkaar vertrouwen. Ik zie nog best veel onbegrip voor elkaars werkwijze. Hoe ieders businessmodel eruitziet. Ik wil dat we oprecht weten hoe de ander in de wedstrijd zit. Niet alleen aan de voorkant, maar in het gehele proces. Conceptueel bouwen vraagt om taakvolwassenheid, waarbij we de kaarten van de borst moeten halen. Dan krijgen we er echt beweging in.”
Bak kennis erbij
Voor Olga is de aansluiting van BPD een enorme stap om de NCB-organisatie verder te professionaliseren en te laten groeien. “Dat begint ook met goed bestuur, met mensen die vooruit willen en verbindingen kunnen leggen. Dat kan Joost. Daarom ben ik zeer verheugd. Met BPD komt er een enorme bak kennis binnen waar je ‘u’ tegen zegt. Ik hoop dat hiermee ook andere (gebieds)ontwikkelaars zich aansluiten, zodat conceptueel bouwen écht de standaard wordt.”
Tekst en beeld: Redactiegasten
Beeld BPD: Corné Bastiaansen
Kommentare