Is het nou een kijkje in de keuken of een kijkje in een showroom met sanitaire producten? We zijn te gast bij Geberit in Nieuwegein, maar duiken onder leiding van host Rudy van Beurden in de processen van twee woningcorporaties. Over hoe zij prestatiegericht uitvragen en hoe ze dit als professioneel opdrachtgever toepassen in projecten. Een écht ochtendje kennisdeling, met Koos Eggels van Wonen Limburg en Hans Peter van Leeuwen van Woonstede, in samenwerking met Aedes.
Voordat het vragenvuur begint, neemt Jonne Siemens van Aedes ons mee in wat inzichten uit de praktijk. “Samen met het NCB hebben we onder andere het programma De Bouwstroom opgezet en tools ontwikkeld als de Woonstandaard. Partijen zijn enthousiast over de manier van samenwerken. Dat zien we ook bij Wonen Limburg, die samen met andere corporaties onlangs een Bouwstroom hebben opgestart. Dat het effectief is om de vraag te bundelen, durven we wel te stellen. Ook dat er veel tijdwinst te behalen valt in het projectontwikkelproces. Dat betekent dat we het opdrachtgeverschap moeten professionaliseren. Gemeenten spelen hier een belangrijke rol in. Tegelijk worstelen corporaties met vraagspecificaties. Vragen we wel het goede? Vroegtijdig elkaar opzoeken bij een samenwerking helpt enorm.”
Andere uitvraag bij Bouwstroom
“Wat we anders hebben gedaan in Limburg? Meer vlaai en zoervleisj eten”, grapt Koos. “Er is niet echt een blauwdruk hoe je een Bouwstroom met zes corporaties optuigt. We hebben het wel heel zorgvuldig aangepakt. Uit ervaring kan ik zeggen dat er onderling veel vertrouwen is, doordat we het samen doen. Daardoor kunnen we effectief aan de slag met zo’n 1.000 woningen in onze regio. We hebben heel concreet projecten geformuleerd en daar vraagspecificaties bij gemaakt. De aanbieders van woningconcepten zijn daar heel blij mee. Het gaat leiden tot een efficiënter proces. Wij hebben aan de voorkant de tijd genomen om te weten wát we willen realiseren. We laten aan de bouwers over hóe ze het gaan bouwen. Het is echt ‘schoenmaker blijf bij je leest’.”
Nadenken over totale levenscyclus
Ook Woonstede kijkt hoe ze de woningbouwopgave in Regio Foodvalley in de Gelderse Vallei vlot kunnen trekken. “Een Bouwstroom is hier ook interessant”, zegt Hans Peter. “We hebben inmiddels al een vraagspecificatie opgesteld, waardoor we sneller en betaalbaar kunnen bouwen. In de kern zijn we een beheerorganisatie met meer dan 100 jaar ervaring. Wanneer wij als ontwikkelafdeling een woning opleveren, begint het jarenlange spel voor onze onderhoudscollega’s pas. Zij hebben een andere scope. Die moeten we al in het voortraject meenemen bij de keuze voor conceptueel ontwikkelen en bouwen. Hoe zorgen we ervoor dat een woning niet alleen betaalbaar is bij de ontwikkeling, maar ook in onderhoud? Ze schuiven daarom vroeg aan. We stellen ons de vraag; wat hebben we minimaal nodig, zodat het wél kan. Dit vraagt om een andere manier van werken: met dialoogsessies, meer luisteren, minder overtuigd zijn van het eigen gelijk. Wel leren om ons eigen Programma van Eisen te downsizen en te vertalen naar een Programma van Prestatie-eisen.”
Gouden les: luisteren in plaats van overtuigen
Een succesvolle samenwerking begint volgens Koos met de juiste vraag stellen. “Niet alles dichttimmeren, maar ruimte laten voor co-creatie. Eerst de relatie, dan de prestatie. Van elkaar overtuigen naar onderzoekend bevragen, van losse initiatieven naar een gezamenlijke aanpak. Dat vraagt om leiderschap, een soepele samenwerking en bovenal: de bereidheid om te luisteren. De kaarten moeten van de borst. Kennis delen en samenwerken, dat is de enige manier om de bouwopgave voor elkaar te krijgen. Een tip die ik mee wil geven aan andere corporaties die hiermee bezig zijn: we besluiten niks als niet iedereen aan tafel zit. Dit is bij ons de afspraak. We beschouwen elkaar als teamlid en niet als een halve concurrent. Dat is heel belangrijk.”
Krachten bundelen met gemeente(n)
Volgens Koos is het de kunst om de zachte kant van je verhaal over te brengen op de betreffende gemeente. “Waar kunnen zij de Bouwtsroom voor inzetten? Probeer elkaar daarin te vinden en spreek af dat je keuzes gaat maken. Waar wel, wat niet? Kun je taken van elkaar overnemen om de snelheid erin te houden? We hebben te maken met wetgeving en ondercapaciteit, dus samenwerking is van uiterst belang om meer snelheid in de ontwikkelfase te krijgen.”
Om de urgentie voor het voetlicht te krijgen is het volgens Hans Peter goed om in kaart te brengen waar het nu vastloopt. “Iedere gemeente zegt ja op de vraag naar meer sociale huurwoningen, maar we stellen ons onvoldoende de vraag waar het spaak loopt. Wat hebben we nodig? Dáár moet je het over hebben. En dan niet verkokerd, maar laten we integraal naar de opgaves kijken. Van stedenbouwer tot planoloog en van verkeerskundige tot ecoloog. Afzonderlijk van elkaar heeft iedereen gelijk. Het ironische is dat als je het bij elkaar optelt, je geen haalbaar plan overhoudt. In de gemeente Ede hebben we een dedicated team opgesteld dat zich hiermee bezighoudt. Een aantal mensen met daadkracht, die door kunnen pakken en trajecten vlottrekken. Dat helpt enorm om die 30% sociale huur voor elkaar te krijgen. Het begint met een goed verhaal en een team dat erachter staat.”
Hand in eigen boezem
Als het gaat om interne afstemming bij de corporaties, dan valt daar volgens één van de corporatieleden uit de zaal ook nog wel wat winst te behalen. Koos en Hans Peter steken de hand in eigen boezem. “Als je vanuit enthousiasme het varkentje denkt te wassen, dan loop je tegen van alles aan”, zegt Koos. “Voor je het weet loopt de tijd van je weg. We hebben daarom conform de visie van het NCB besloten dat we een stap in het voortraject wilden overslaan; van haalbaarheidsonderzoek naar opstalbesluit. Dat is een mooie winst, maar je eigen organisatie moet daar wel in mee. We hebben als team een interne roadshow gedaan om weerstand weg te halen. Van bestuurders en managementlagen tot de verschillende afdelingen binnen Wonen Limburg. Blijf het verhaal vertellen om begrip te creëren.”
Ook Hans geeft aan dat winst valt te behalen bij interne procedures. “Iedere vraag levert een reactie en een wedervraag op. Dat kost veel tijd. Datzelfde geldt voor het informele en formele traject van besluitvorming. Een stap in het proces overslaan, zoals Koos aangeeft, is een interessante gedachte. Samen met de gouden tips om vragend te onderzoeken in plaats van elkaar overtuigen én het gezamenlijke doel altijd voor ogen houden, ga ik met mooie inzichten terug naar Ede.”
Kijk je een keer mee? We nemen donderdag 8 mei een exclusief Kijkje in de Keuken bij de innovatieve conceptwoningen van Ouwehand Bouw Groep. Meld je aan!
tekst: redactiegasten
foto's : John van Hamond
コメント