#2 NCB vertelt over succesvol samenwerken

Bouwstroom in Stedelijk Gebied Eindhoven dankzij dubbele samenwerking

Iedere maand publiceert het NCB een inspirerend dubbelinterview met samenwerkingspartners in de bouwketen. Onze leden vertellen hoe ze samen succesvol conceptueel bouwen en zo zorgen voor versnelling en betaalbaarheid in de woningbouw. U leest over hun aanpak, geleerde lessen en nog te nemen stappen.

Twee jaar geleden spraken negen wethouders en dertien corporatiedirecteuren uit het Stedelijk Gebied Eindhoven intensief over de woonopgaven in hun regio. Nu staan hun handtekeningen onder een gezamenlijke opdracht aan Heijmans en BAM Wonen. De komende vijf jaar realiseren deze ontwikkelaars hier 200 tot 250 gestandaardiseerde sociale huurwoningen per jaar. Joost Lobée, directeur-bestuurder van Woningstichting Compaen uit Helmond en de Oirschotse wethouder Piet Machielsen vertellen over een bijzonder samenwerkingsproces.

Alle stappen volgordelijk zetten, deskundigheid inhuren en vooral een open houding van alle partijen. Zo vatten de wethouder en de corporatiebestuurder de belangrijkste voorwaarden voor het slagen van deze bijzondere samenwerking tussen corporaties en gemeenten samen. ‘Het begint bij de bereidheid om het echt samen aan te pakken’, zegt Piet. Hij is de bestuurlijke trekker namens de negen gemeenten. ‘En bij het goed definiëren van je gezamenlijke belangen’, voegt Joost daaraan toe. De SGE-regio kent een sterke groei van huishoudens met als gevolg een grote krapte aan nieuwe, betaalbare woningen. Piet: ‘We realiseerden ons dat in alle negen gemeenten dezelfde behoefte bestaat aan goedkope, compacte eengezinswoningen en appartementen. Die ook nog eens snel te bouwen zijn.’ Zo ontstond het idee voor de gezamenlijke pilot Standaard Sociale Huurwoningen.

Leer goede vragen te stellen Voor de organisatie van de pilot namen drie wethouders en drie corporatiebestuurders zitting in een aparte stuurgroep. Ondertussen betrokken alle samenwerkende corporaties en gemeenten hun interne organisaties al in een vroeg stadium bij het project. Dat is nodig om ‘hobbels’ snel bespreekbaar te maken, zeggen beide mannen. Die kom je onvermijdelijk tegen in dit soort samenwerkingstrajecten. Bijvoorbeeld bij de vraagarticulatie aan de marktpartijen. De dertien woningcorporaties hebben hun traditionele inkoopproces verruild voor een collectieve uitvraag van gestandaardiseerde woningen. ‘We moesten echt leren hoe we samen goede vragen aan de marktpartijen konden stellen’, zegt Joost. Daarom is daarbij de hulp ingeschakeld van een adviesbureau. Dit bureau heeft de gemeenten en corporaties ook ondersteund bij de selectie en uiteindelijke contractering van de marktpartijen.

Grootste eyeopener Bij de eerste selectie bleek al dat industriële conceptwoningen het meest geschikt zijn. Joost: ‘De ontwikkelaars hiervan kunnen dankzij een slimme manier van voorproduceren in de fabriek het beste garanderen dat ze snel veel betaalbare woningen kunnen leveren.’ Dat deze industriële manier van bouwen bepaald niet leidt tot een eenheidsworst aan woningen, is de grootste eyeopener van de pilot. Ondanks dat dit een belangrijke voorwaarde was in de uitvraag, bleef het voor veel corporatiemedewerkers en gemeenteambtenaren namelijk een punt van zorg. ‘De angst dat standaardisatie DDR-containerbouw tot gevolg heeft’, zegt Joost. ‘Zo kun je het wel omschrijven.’

Om die koudwatervrees weg te nemen, organiseerde de stuurgroep in de loop van het selectieproces een webinar voor zo’n tachtig mensen van de betrokken gemeenten en corporaties. Op die bijeenkomst lieten twee keer vijf geselecteerde marktpartijen zien met welke producten ze meededen aan de tender. Dat maakte goed duidelijk wat gestandaardiseerde woningen nu echt zijn: er rollen woningconcepten uit met veel verschillende verschijningsvormen. Er is bijvoorbeeld een enorme diversiteit aan materialen, gevelbeelden en nokhoogtes mogelijk. ‘Zeker voor de ambtenaren van de gemeentelijke welstandsafdelingen was die differentiatie een openbaring’, zegt Piet.

Tijdens dat webinar moesten de marktpartijen hun nieuwe producten ook aan elkaar laten zien. De wethouder en corporatiebestuurder vinden het positief dat commerciële partijen zo transparant naar elkaar durven en kunnen zijn. Misschien is die houding wel kenmerkend voor de samenwerking in deze pilot, zeggen ze. Ook de corporaties en gemeenten hebben zich ten opzichte van elkaar kwetsbaar en open opgesteld. ‘Als je dat niet doet, kom je er samen niet uit.’

Dubbele samenwerking vanuit vertrouwen Zo hebben gemeentelijk welstandsdeskundigen in de selectiefase intensief samengewerkt. De gemeenten spraken onder meer de bereidheid af flexibeler om te gaan met de welstandseisen uit de afzonderlijke Beeldkwaliteitsplannen. De gemeenten werken ook samen aan processen van uniforme en snelle vergunningverlening en aan een gezamenlijke uitvoering van de bouwkundige toetsen. ‘We hoorden van marktpartijen hoe fijn het is als die gemeentelijke, planologische procedures overal op dezelfde manier verlopen’, zegt Piet. ‘Het komt de versnelling natuurlijk niet ten goede als hun gestandaardiseerde producten uiteindelijk alsnog in iedere gemeente anders getoetst worden. Daar worden marktpartijen gek van.’

De dubbele samenwerking van corporaties en gemeenten geeft marktpartijen vertrouwen. De schaalvoordelen van een gezamenlijke opdrachtverstrekking en het uniforme vergunningenproces maken het mogelijk om sneller en goedkoper te bouwen. Het is de bedoeling om deze manier van werken gaandeweg over te nemen in andere reguliere nieuwbouwprojecten in Zuidoost Brabant, zeggen beide mannen. En natuurlijk biedt dit ook kansen voor regio’s elders in het land, vervolgen ze. Joost: ‘Door krachten te bundelen kunnen corporaties en gemeenten meer geïndustrialiseerde woningbouw mogelijk maken en daardoor het bouwproces versnellen en betaalbaar houden. Die gestandaardiseerde processen leveren woningen op met een gedifferentieerde kwaliteit. Dat past prima binnen de doelstelling van de recentelijke landelijke Actieagenda Wonen om de komende tien jaar een miljoen nieuwe woningen te bouwen.’ Piet en Joost laten hun oproep wel vergezeld gaan van een waarschuwing. ‘Dit soort afspraken tussen corporaties en gemeenten komen in vertrouwen tot stand’, zegt Piet. ‘En dat vertrouwen moet je opbouwen. Het is dus geen kwestie van de SGE-aanpak één op één kopiëren.’ Gelukkig delen de partners uit Zuidoost Brabant hun ervaringen graag. Ze zijn onlangs nog op bezoek geweest in Noord-Holland om samenwerkende corporaties en gemeenten van tips te voorzien.

Volgende maand leest u in deze reeks een dubbelinterview met de geselecteerde marktpartijen in deze pilot: Heijmans (bouwer van de eengezinswoningen) en BAM Wonen (realiseert de appartementen).

Naast Compaen zijn de meewerkende woningcorporaties: Woonbedrijf, Woonpartners, Wocom, Sint Trudo, Volksbelang, Bergopwaarts, Woningbelang, Woningstichting de Zaligheden, Goed Wonen, Thuis, Helpt Elkander en Wooninc.

Het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) bestaat uit de gemeenten Best, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre.

Lees meer over de pilot Standaard Sociale Huurwoning

Tekst: Tekst met Inhoud, Marjon van Weersch

Foto's: Bam Wonen en Heijmans